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行業(yè)調(diào)控的持續(xù)收緊，正在悄然影響著房企的經(jīng)營戰(zhàn)略。
??當(dāng)下，正值房企密集披露中期業(yè)績，雖然多數(shù)公司的成績都還不錯，但對于前景的迷惘，讓地產(chǎn)大佬們失去了昔日的意氣風(fēng)發(fā)，表情里多了些許黯淡和無奈。房價的上升空間被封死，融資遭遇總量控制，任何一家企業(yè)似乎都難以輕松逃離天花板下的困局。
??風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，若說前幾年的購房者在整體焦慮，那么現(xiàn)在，到了房企集體焦慮的階段。
上半年房企銷售增量沒增速
??8月進入了半年報的密集發(fā)布期，包括萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等在內(nèi)的近60家房企亮出了半年報，盡管從營業(yè)收入這一數(shù)字看，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是頭部房企依然保持著增長，但銷售額增速卻都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。
??近兩年，能穩(wěn)居前三名的是萬科、碧桂園和恒大。然而，從2019年半年報看，盡管三家企業(yè)的銷售額仍在繼續(xù)增長，但增速已明顯放緩。
??根據(jù)公告，2019年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額2819.5億元，同比下降9.28%，而在2018年上半年，同比增加了42.8%。中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額約2818億元，同比下降7.4%；與之相對，2018年上半年時，同比增加了24.6%。萬科在2019年上半年累計實現(xiàn)合同銷售金額3340億元，同比增9.6%，雖然是三家龍頭企業(yè)中唯一一家取得正增長的，但相比去年同期9.9%的增速也略有下降。
??同樣，排在第二梯隊的融創(chuàng)、保利也是“增量沒增速”。2019年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)簽約金額2141.6億元，同比增長11.8%。而在2018年上半年時，這一數(shù)字是76%。保利地產(chǎn)2019年上半年的簽約銷售金額為2526.24億元,同比增長17.33%，遠低于去年同期的46.86%。
??受此影響，多數(shù)房企對于未來的定調(diào)都趨向于謹慎。
資金收緊效應(yīng)顯現(xiàn) 拿地戰(zhàn)略收縮
??拿地方面，隨著行業(yè)融資環(huán)境整體趨緊，企業(yè)在土地市場的收儲布局也開始轉(zhuǎn)向保守。
??中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，受監(jiān)測的一二線城市土地出讓收入僅為1543億元，平均土地溢價率為6%，均為年內(nèi)最低。截至8月27日，全國熱點一二線城市合計土地成交771宗，相比之前幾個月明顯下調(diào)。
??8月22日，孫宏斌在出席公司投資者會議時表示，下半年沒有拿地指標(biāo)，除非特別好的機會，公司基本停止拿地。即使融創(chuàng)一直將“小心拿地、避免拿高價地”奉為經(jīng)營底線，但如此堅決定調(diào)，仍折射出當(dāng)下市場的陣陣寒意。
??實際上，今年以來的土地市場，在年初曾出現(xiàn)明顯的小陽春行情。4月份開始，一二線城市土地市場連續(xù)升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價率也保持在20%左右。
??不過，這種情況在下半年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而最為觸痛房企神經(jīng)的，是今年以來持續(xù)收緊的融資環(huán)境。近日，為防范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，銀保監(jiān)會決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作。在此之前，包括銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、非標(biāo)融資等渠道均已全面收緊。這些均對房企拿地布局造成了一定影響。這也直接導(dǎo)致進入下半年，土地流拍現(xiàn)象增多，熱點土地溢價率出現(xiàn)了明顯下調(diào)。
??克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉指出，鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。受制于信貸政策適度收緊，預(yù)計短期土地市場成交量大概率將繼續(xù)走弱。
??孫宏斌直言，要重視本輪調(diào)控之變，融資端嚴(yán)控將是常態(tài)化，而且是顛覆性的、史無前例的動作。在此邏輯下，下半年房地產(chǎn)市場將受到很大影響。土地市場會下行，商品房銷售也會受到影響。
??8月21日，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝同樣在業(yè)績會上表示，融資收緊對整個行業(yè)肯定會有影響，資信比較好、穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)適應(yīng)難度沒那么大，但對其他企業(yè)來說會有一些挑戰(zhàn)。
??土地儲備作為房企糧倉，一直是開發(fā)商爭相搶奪的資源。但資金面趨緊，將直接影響房企在土地市場的表現(xiàn)?？v觀房企在業(yè)績會中的表態(tài)，不積極拿地、分散風(fēng)險、嚴(yán)格量入為出、拿地要自制，幾乎沒有開發(fā)商堅持積極拿地戰(zhàn)略。
??7月底，富力地產(chǎn)內(nèi)部流出文件顯示，下半年原則上停止拿地。8月22日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在業(yè)績會上回應(yīng)，富力始終是房地產(chǎn)公司，不可能停止拿地。但他同時表示，目前行業(yè)潮流就是“不積極拿地”。
??而在年初仍堅定看好三四線的碧桂園，同樣表示將從一線到五線均衡布局、分散風(fēng)險，有符合標(biāo)準(zhǔn)的拿地機會才會出手。此前，碧桂園執(zhí)行“全覆蓋”計劃，即三四五線城市所有縣城、發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)均需有其項目。
??數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園內(nèi)地權(quán)益銷售中，三四線銷售占比61%，一二線銷售占比39%；在新增拿地權(quán)益金額中，三四線項目占權(quán)益總土地代價的54%，一二線項目則占46%。
??不僅是上述房企，8月26日，龍湖集團管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示將嚴(yán)格量入為出，按照負債率倒推拿地；陽光城近期亦表示，投資拿地標(biāo)準(zhǔn)是多維度的，但拿地要自制一些，拿錯就是白費。
??一葉落而知秋，離市場最近的開發(fā)商，正切實感受到調(diào)控帶來的陣痛。
賺錢已無“容易”可言
??僅靠融資支撐擴張已不是易事。但促生房企焦慮情緒的，還有整個行業(yè)增幅放緩。今年以來，全國商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房銷售面積同比降幅分別達1.6%、1.8%及1.3%。
??行業(yè)大環(huán)境影響下，房企盈利同樣一改高增態(tài)勢。據(jù)同花順不完全統(tǒng)計，截至8月22日上午10點，A股和H股93家上市房企公布2019年上半年業(yè)績或業(yè)績預(yù)告，其中36家房企凈利潤出現(xiàn)下滑。
??此前大多數(shù)人的共識是，規(guī)模越大的房企越有利于穿越周期，但如今，這一局面也悄然改變。規(guī)模居于前三的“碧萬恒”3家龍頭房企，今年的銷售增速都已有所放緩，甚至出現(xiàn)同比下滑。
??更為嚴(yán)峻的是，業(yè)績增長也出現(xiàn)“黑天鵝”，尤其中國恒大發(fā)布盈利預(yù)警，稱2019年上半年稅后凈利潤同比下滑49%至270億元，旗下恒大健康錄得約20億元虧損。
??龍頭尚且如此，中小型房企在此輪周期中更為艱難。
??上半年，港股上市房企中，九龍倉、華南城、朗詩綠色等房企凈利潤同比均不同幅度下滑；A股上市房企中，中交地產(chǎn)、中洲控股、萬通地產(chǎn)等中小房企盈利能力也不容樂觀。
??數(shù)據(jù)顯示，中洲控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入約23.90億元，同比下降59.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約2.02億元，同比下降71.85%。其中，房地產(chǎn)營業(yè)收入約為21.10億元，同比下降63.01%。
??東方證券認為，中型房企有較大的規(guī)模擴張訴求，拿地動力強，又相對缺乏自有資金，將面臨較大挑戰(zhàn)。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越本輪周期。
??在市場前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下，房企拿地數(shù)據(jù)已呈放緩態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月土地流拍地塊數(shù)量比6月有明顯上升，且流拍加劇的趨勢依然延續(xù)。截至8月11日，重點城市已經(jīng)有26塊土地流拍，環(huán)比近乎翻番。
??此外，7月份重點監(jiān)測城市溢價率降至14%，較6月份下降8個百分點。8月降溫趨勢加劇，溢價率降至8%。企業(yè)拿地?zé)崆椴患岸径?，近期成交土地中不乏低溢價甚至底價成交的案例。
現(xiàn)金或是生命線
??屋漏偏逢連夜雨。中信建投數(shù)據(jù)顯示，今年是房地產(chǎn)債償還壓力高峰。2019~2023年分別有3711.93億、4026.04億、7479.55億、2518.99億和2846.26億到期。政策全面收緊、行業(yè)增幅放緩、疊加償債高峰，地產(chǎn)行業(yè)壓力進一步增大。
??今年以來，陸續(xù)有房企如泰禾集團、陽光100變賣資產(chǎn)過冬。對此，中駿集團營銷副總經(jīng)理陳艷公開表示，現(xiàn)金流就是生命線，資金狀況比較緊張的開發(fā)商，有可能虧損也直接出貨。
??而手握充沛現(xiàn)金流、具備健康的內(nèi)在生長力，將是房企穿越周期的保障。
??在萬科中期業(yè)績發(fā)布上，祝九勝用“勻速運動”來形容萬科的發(fā)展，力圖避免大起大伏。截至報告期末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約1328.95億元，同比減少11.35%。
??萬科表示，在戰(zhàn)略層面，將繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤；在市場層面，將積極銷售、積極回款，加快長期庫存去化，提升經(jīng)營型業(yè)務(wù)表現(xiàn)，提高資金使用效率，實施清產(chǎn)核資。
??碧桂園管理層同樣表示，行業(yè)政策進一步收緊，給公司帶來的挑戰(zhàn)很多，所以一定要抓好現(xiàn)金流管理。上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，回款率達94.3%，而去年末回款率則為91%。
??現(xiàn)金流渴望下，已有房企打響集團促銷搶跑第一槍。
??8月20日，恒大祭出促銷大旗，“全國532樓盤，閃購7.8折”，集團旗下之區(qū)域公司，悉數(shù)推出全員營銷優(yōu)惠升級活動。在8月20日至10月8日期間，恒房通推薦購房均享特殊優(yōu)惠，且每日推出不定量的特價房單位。
??近年來，恒大發(fā)展戰(zhàn)略由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營模式也由“三高一低”向“三低一高”轉(zhuǎn)變，即低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)認為，采用合理的手段加快銷售，提高庫存周轉(zhuǎn)速度，可降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
??實際上，恒大絕非今年第一個搶跑的企業(yè)，但卻是首個全集團統(tǒng)一啟動“金九銀十”促銷策略的公司。鑒于恒大的體量及市場占有率，此舉對于市場的沖擊力不容小視。
??來源：第一財經(jīng)、經(jīng)濟參考報、北京日報，中房網(wǎng)綜合整理
資金收緊增速放緩，房企大佬集體陷入“焦慮”
2019-08-28 09:35:00 1215 綜合 中房網(wǎng)